토지 투자를 고려하고 계신가요? 성공적인 투자를 위해서는 세금에 대한 정확한 이해가 필수입니다. 특히 토지는 종류에 따라 종부세 차이가 크기 때문에 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 개인과 법인 간 세금 차이까지, 토지 세금의 모든 것을 보기 쉽게 정리해 드립니다! 올바른 전략으로 수익률 극대화, 함께 만들어봐요! 😉
1. 토지 취득세: 개인/법인 동일 4.6%
토지 취득 시 내는 세금으로, 개인과 법인 모두 동일한 세율을 적용받습니다.
* 일반적인 경우: 토지 매입 시 4.6%
* 특수한 경우:
* 재개발 건물 멸실 단계 입주권 구입 (투기과열지구 제외)
* 재개발 구역 토지 투자 (나대지, 도로부지, 일반 대지 등)
* 예외:
* 경작용 농지: 3.4%
* 수용으로 인한 토지 대체 취득: 비과세
2. 토지 종부세: 개인/법인 동일 (핵심!)
종부세는 토지 종류에 따라 세 가지로 나뉘며, 세금 부과 여부와 금액에 큰 영향을 미칩니다.
* 종합합산대상 토지:
* 별도합산/분리과세 대상이 아닌 토지
* 예시: 주택/건축물 부속토지 중 기준면적 초과분, 나대지, 잡종지, 비사업용 토지
* 공제 금액: 5억 원
* 별도합산대상 토지:
* 대통령령으로 정하는 건축물의 부속 토지
* 예시: 공장용 건축물 부속 토지, 사업용 토지 (주차장, 상가 등)
* 공제 금액: 80억 원
* 분리과세 대상 토지: 종부세 미부과!
* 예시: 실제 영농에 사용되는 개인 소유의 농지, 도로부지 (재산세 고지서 확인 필수)
💡 종부세, 어떻게 확인할까요?
1. 재산세 고지서 확인: 매도자를 통해 확인 (종합합산/별도합산 여부 기재)
2. 해당 물건지 구청 문의: (소유주가 아니면 정보 제공이 어려울 수 있음)
🤔 종부세, 어떻게 계산할까요? (예시)
나대지 20억, 잡종지 10억, 상가부속토지 100억 (공시지가 기준) 소유자의 종부세 계산
* 종합과세: (나대지 + 잡종지)
* (20억 + 10억 - 5억) = 25억 (공제)
* 과세표준: 25억 x 90% (공정시장가액비율) = 22.5억
* 세율: 2%, 누진공제 1,500만 원
* 종부세: (22.5억 x 2%) - 1,500만 원 = 3천만 원
* 별도합산과세: (상가부속토지)
* (100억 - 80억) = 20억 (공제)
* 과세표준: 20억 x 90% (공정시장가액비율) = 18억
* 세율: 0.5%
* 종부세: 18억 x 0.5% = 900만 원
3. 토지 양도세: 개인 vs 법인 (중요!)
양도세는 개인과 법인 간 차이가 가장 큰 부분입니다.
■ 개인 양도세
* 농업인 혜택 활용: 사업용 토지 상태로 매도 유리 (농업 소재지 시/군/구 거주 또는 30km 이내 거주)
* 8년 이상 직접 농사: 1년간 1억 원/최대 5년간 2억 원 양도세 감면 (분할 매도 시 절세 효과)
* 주택 신축 후 매도: 1주택자 2년 보유 비과세 활용 (건폐율 최소 20% 이상 필요)
* 재산세 고지서 확인: 사업용 토지라도 종합합산과세 시 비사업용 토지로 간주, 중과세 적용
■ 법인 양도세
* 계산: 법인세율 + 중과세율 + 지방소득세 (최종 세율의 10%)
* 중과세율:
* 주택(사업용 미사용)/입주권/분양권: 20%
* 비사업용 토지: 10%
* 사업용 토지: 없음
🤔 법인 양도세, 어떻게 계산할까요? (예시)
* 비사업용 토지 양도차익 5억 원: 법인세 (20%) + 중과세 (10%) + 지방소득세 (3%)
* 사업용 토지 양도차익 5억 원: 법인세 (20%) + 지방소득세 (2%)
⭐ 결론: 개인 vs 법인, 어떤 명의가 유리할까?
* 취득세, 종부세: 개인/법인 큰 차이 X
* 양도세: 개인/법인 큰 차이 O
* 개인 명의 유리: 농지로 활용하여 양도세 감면 가능한 토지
* 법인 명의 유리: 상가 부속 토지, 공장 부속 토지, 주차장, 도로부지, 나대지 등
* 개인 명의 유리 (예외): 양도차액 1,200만 원 이하 비사업용 토지
토지 투자는 복잡하지만, 세금 전략을 잘 세우면 성공적인 투자를 할 수 있습니다. 꼼꼼히 비교하고 전문가와 상담하여 최적의 투자 전략을 세우세요! 👍